Ridurre tutto alla mera brama di profitto dei padroni di casa sarebbe non solo intellettualmente disonesto, ma politicamente cieco. Dietro la proliferazione incontrollata dei bed and breakfast e delle locazioni turistiche si nasconde un sentimento estremamente umano e paralizzante, la paura.
La paura di infilarsi in un tunnel giudiziario senza uscita, di trovarsi l’appartamento ostaggio di un inquilino moroso, di dover pagare le tasse su canoni mai percepiti e di attendere anni per riavere le chiavi di un bene che è frutto di sacrifici. L’affitto breve, in questo scenario di cronica incertezza del diritto, è diventato la via di fuga perfetta: pagamenti anticipati, permanenze di pochi giorni e meno rotture di scatole. Ma uno Stato che si rispetti non può governare lasciando che i diritti fondamentali si annullino a vicenda.
Cosa sta facendo, dunque, il legislatore per riequilibrare la bilancia? La risposta si muove su due binari paralleli: da un lato la stretta sugli affitti turistici per disincentivarne l’abuso, dall’altro una robusta iniezione di tutele per convincere i proprietari a riaprire le porte ai residenti.
Il giro di vite fiscale sugli affitti brevi
Se fino a poco tempo fa la giungla degli affitti turistici era il Far West della rendita passiva, il 2026 segna uno spartiacque normativo severo. Il Governo ha compreso che per riportare le case sul mercato residenziale bisognava rendere meno goloso, e soprattutto meno facile, il business turistico incontrollato.
La prima mossa è stata fiscale. Con le ultime riforme, l’aliquota agevolata della cedolare secca al 21% è stata blindata esclusivamente al primo immobile locato. Dal secondo in poi, la tassazione sale inevitabilmente al 26%. Ma la vera scure si è abbattuta sui multiproprietari: la soglia oltre la quale si viene considerati imprenditori a tutti gli effetti è scesa drasticamente. Basta destinare tre appartamenti agli affitti brevi per far scattare la presunzione di impresa, con conseguente obbligo di apertura della Partita IVA, tenuta della contabilità e applicazione delle aliquote progressive ordinarie.
A questo si aggiunge la blindatura del CIN, il Codice Identificativo Nazionale. Quella che prima era una raccomandazione annacquata, nel 2026 è un obbligo tassativo e telematico. Senza CIN non si affitta, pena sanzioni che sfiorano gli ottomila euro per immobile. E dal maggio 2026, grazie al nuovo Regolamento europeo, piattaforme come Airbnb e Booking sono obbligate per legge a rimuovere automaticamente gli annunci sprovvisti di codice e a trasmettere i dati alle autorità fiscali. L’era del nero e del sommerso turistico sta, di fatto, chiudendo i battenti.
Il Ddl sgomberi e la promessa di certezza del diritto
Tuttavia, bastonare l’affitto turistico non serve a nulla se contemporaneamente non si rassicura chi vuole stipulare un canonico contratto quattro più quattro. Chi ha studiato le dinamiche del diritto pubblico sa bene che la fiducia dei cittadini nelle istituzioni è il vero motore dell’economia reale.
Qui entra in gioco il versante delle tutele. Già con la Legge 80 del 2025, il cosiddetto Decreto Sicurezza, l’esecutivo aveva introdotto misure incisive per velocizzare l’iter degli sfratti e colpire duramente le occupazioni abusive, introducendo procedure d’urgenza. Ma il vero cambio di passo, quello che dovrebbe far tirare un sospiro di sollievo ai proprietari terrorizzati, è contenuto nel recente Ddl Sgomberi presentato nella primavera del 2026.
Questa bozza governativa punta a smantellare le lungaggini burocratiche introducendo l’ingiunzione di rilascio per finita locazione. Si tratta di una procedura accelerata che scatta senza dilazione alla scadenza del contratto o al palesarsi della morosità, tagliando i tempi dell’esecuzione forzata. Ma la norma forse più dirompente è l’introduzione di una penale automatica: la possibilità per il padrone di casa di chiedere l’uno per cento del canone mensile per ogni singolo giorno di ritardo nel rilascio dell’immobile. Un deterrente economico durissimo, pensato per scoraggiare l’ostruzionismo di chi occupa senza titolo.
Basterà a curare le ferite delle nostre città?
Siamo di fronte a un tentativo di ricalibrare un sistema impazzito. Da un lato si dice al proprietario: se vuoi fare l'albergatore, fallo, ma paghi le tasse come un'impresa e rispetti regole ferree. Dall'altro gli si promette: se affitti a una famiglia o a uno studente e le cose vanno male, lo Stato interverrà in mesi, non in anni.
Basterà tutto questo a riportare i cagliaritani, e gli italiani, nei centri storici? La politica è l’arte del possibile, ma l’economia è spesso guidata dalla psicologia. Ci vorrà tempo affinché la percezione di sicurezza superi l’allure del guadagno facile e immediato garantito dai turisti di passaggio. Ma aver riconosciuto che il diritto alla proprietà privata e il diritto all’abitare non sono nemici, bensì due facce della stessa complessa medaglia sociale, è un primo passo fuori dalle nebbie dell’ideologia. E verso la realtà.
